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有位南方学者，在回忆中写道：在1990年的冬天里，他在一个火车上听到一位东北大妈卖农村房子去城镇居住的事情。当时他听到以后十分震惊，因为按照南方人习俗，祖宅是不能随便卖掉的。在他的故乡里，一旦在外面发了财，头一件事就是回家盖房子。这种情况在温州也很常见，早先周围的莆田、温州等地的人都有下南洋的习惯，过着四处游荡的生活，在故乡立一家比较体面的房子，似乎也成为在外漂泊之人的内心归宿。不管南北的习俗如何，这30年来两个群体都绕不开一个话题：房子。 其实，南方人和北方人是一样的，都有自己建房、买房的习惯。若不是为了工作或者是寻找更好的生活品质，很多人还是愿意在家乡买房安家。因此，三线城市的房价一般居高不下，比如温州就是中国发达的三线城市的一个缩影。在中国似乎没有房子是不行的，人们总觉得不论是安家还是经营，没有一处房产总是心理上没有安全感。 福利房结束，“房改”政策开启商品房时代 在国内出现商品房市场之前，大多城市居民获得居房还是通过福利房渠道获得。北京出现商品房严格上应该是从1980年就开始了，大规模形成市场行为应该是从96年以后。深圳相对于北京，外来人口相对更多，商品房的需求更大，出现商品房的时间在国内就更早。1998年7月3号，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利房分配制度结束的同时，商品房时代正式开启。 城镇化进程，孕育房产10年黄金期 1998-2007年这个阶段，被广泛认为是中国房地产市场的黄金期。一方面，中国改革开放以来，经济在1997年后发展迅猛，每年平均增速10%以上。另一方面，城镇化进程称为发展议题，加之经济的发展带动了人口流动，外来人口大量涌入北上广城市，对一线城市的房产需求急剧加大。由于供给远远落后于需求，房地产市场成为价值投资的低洼行业。据统计，这一阶段房地产投资平均增速24%，新开工面积平均增速17%，商品房销售面积平均增速20%。 2001年，股市进入熊市，大量资金进入房地产，中国正式进入炒房时代。2003年建设部又将房地产行业确定为经济的支柱产业。而此时的中国房地产还刚从“土地出让模式”逐步进入“土地招拍挂”模式，房地产一时之间成为炒作对象。2004-2007年国家进行了多轮房产政策调控，但基于房地产行业贷款政策限制，官商勾结严重，当时地产市场的投机氛围与日俱增。这个十年的繁荣，有刚需，也有炒作。加之利润房地产行业空间较大，成就了一批房地产企业。 竞争加剧，房地产市场出现疲态 经历金融危机后，国家层面进行了各种宽松的利好政策。自2008年以后，货币政策宽松。但从现有的角度去看，当时国内产能仍然过剩，企业投资欲望并不强。大量的信贷资金进入房地产市场，加之房地产公司融资渠道便利，促进了房地产行业的继续繁荣。对比2004年、2007年的高点，2011年的土地购置面积4.4万亿成为房地产行业的顶峰。 随着房地产行业的持续兴起，越来越多的实体企业从原先的制造业也开始转型，直接设立房地产公司开发购地开发。行业竞争的加大，降低了利润率，加大了投资风险。据统计，房地产的净利润已平均下降至12.2%。因此，很多开发商因为地块位置、成本控制、质量管理、成品销售等环节控制不好，行业风险事件骤增。 房地产市场分化，投资日趋谨慎 自2008年金融危机后，机构投资一直是谨慎态度。过去十年里，得益于低利率和城镇化红利，中国房地产业的黄金时代可以确立结束。美国保德信金融集团旗下投资管理部门PGIM6月份称，全球地产市场的黄金时代似乎接近尾声，因利率上升和回报率下降损及地产市场的表现，但地产业前景依旧亮丽。 城市间房地产开始出现分化。对于国内，二三线城市的房地产库存数量已经减少，人均持有房产数量依旧很多，价格泡沫相比一线城市较大。但整个行业的杠杆率在逐步降低，基于市场刚需和土地稀缺的特点，浙江汇金方格研究部门认为，经过经济危机后的一线城市房价进入合理估值区间，房地产行业长期并不看空，且具备保值增值空间。浙江汇金方格称，虽然一线城市外来人口涌入量逐年减少，但购房需求没有得到全部释放。供给减少的同时，一线城市的购房需求存量仍会不断加大，能够支撑一线城市房价的阶段稳定。 行业集中加剧，优胜劣汰促转型 美国房地产经历了200多年的发展，行业相当成熟。根据市值计算，美国前十大建筑商的市占率为85%，美国前十大房地产服务商的市占率为82%。相比国内，2016年中国前十大房地产商的市占率为58%，国内行业集中度仍有提升空间。 浙江汇金方格研究部门认为，随着房地产产销模式向金融深化模式转变，马太效应凸显。一是中小开发商受限于拿地成本、融资成本和融资渠道，开发和退出难度都面临困境;二是有实力的开发商，融资规模和成本占有绝对优势，并且可以通过金融深化打开融资来源。 在竞争环境下，很多房地产企业获利后也纷纷选择转型。而6月底看空万达概念的事件，也再次给民营参与者一个警醒。万达集团中，万达商业和万达文华分别占集团营业收入的56%、25%左右。前者属于房地产业，现金流稳定且已经发展成熟;后者是集团谋求转型发展的探索，仍需要大量的投资。收入上，万达整体没有衰减的迹象，本年一季度营收260亿元，货币资金充沛;债务上，尽管集团合计1000亿元债务，但短期内只有2017年、2018年分别25亿元、45亿元的PPN及6亿美元的海外债。从万达事件可以看出，民营经济在发展中仍危机四伏，即使实力雄厚，仍然饱受负面消息引起的商誉剧烈减值和再融资不畅的困扰。而在房地产行业中，又表现的尤为突出。 以上观点仅供参考，不构成投资建议。 汇金方格张宁2017年6月30日 |
