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6平米，88万，半天售罄，被称为“深圳奇迹”，深圳某楼盘近日推出的6平米小户型，刷新了人们对一居室的底线。虽然目前该事件被证明为炒作，且政府职能部门也对该楼盘进行了相应处理，不批准交易，但此事又一次让人们关注到一线城市的小户型房产，我们是否进入到了“蜗居”，甚至“蚊房”时代? 北上深的小户型需求居高 在知名房产服务平台安居客最新推出的《全国挑房地图》，北京、上海、深圳虽是中国财富中心，但却是中国名列前茅的“蜗居”集散地。根据《全国挑房地图》数据，北京、上海、深圳首选一居室房源的用户占比分别为17%、14%、12%，而其他城市基本都在10%以下。 另外，这些一线城市市区几乎已经没有新盘出世，且市区房价越来越高，之前开发的一房和两房的小户型，因为总价便宜，吸引了众多消费者。《全国挑房地图》数据显示其中30%的上海看房者，28%的北京看房者，倾向于看二手房，这两个城市也是全国二手房浏览比例最高的城市。 小户型市场之所以供不应求，背后反映的是房价持续走高，总价不断抬升，消费者承受的压力愈发增大。根据安居客房价监测数据显示，深圳二手房均价46208元/平方米，北京43578元/平方米，上海43271元/平方米。 另一方面，国家政策对地产开发商曾有“7090”的硬性要求，要求90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，这也倒逼很多开发商开发小户型。 2008年，上海某楼盘曾经对外销售22平米的超小户型，而这个面积恰恰与2012年开始施行的《住宅设计规范》相一致，该规范规定由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米，即意味着小于22平方米的住宅，是可以通过审批上市的最小住宅。 “此外，还有以提升层高为特点的LOFT公寓，此类户型总面积不大，总价偏低，也占据了一部分市场。”安居客房产分析师说。 教育资源不均造就最贵小户型 高房价压力之下，小户型因其总价便宜必将受到市场追捧，但另外一种小户型受到热炒则是因为其独特的区位优势。 安居客的《全国挑房地图》数据显示济南特别看重学区房，学区房筛选浏览比例高达24%，名列全国第一。成交价格远高于该市平均价格，甚至某些房产达到均价的3倍之多。而一线城市的学区房竞争更为激烈，根据中国的户口就近就学原则，家长们为让孩子进入重点学校，会绞尽脑汁购买附近的房产，迁入孩子户口，只为能进入重点学校。上海最贵的学区房价格接近20万元/平方米，北京46万元/平方米的学区房更是让人咋舌。但这些学区房大多都是老破旧的一居室。 “由于众多重点学校都在传统的老市区，房产多以一房或两房的老式住房居多，总价相比附近新开发的大户型要便宜许多，作为进入重点学校的跳板，是很多人的不二选择。”安居客房产分析师解释。很多小户型的学区房不再是居住功能，而是一张进入好学校的“门票”，待孩子顺利入学之后，即转手卖出。根据上海目前的入学要求，一套学区房的转手周期往往是5年，根据之前媒体报道统计，房产价格至少增值100万。 漂族人群推动小户型只涨不跌 学区房的存在只能推动部分匹配优质教育资源的小户型房产，而不断涌入一线城市的漂一族，则是小户型房产的刚需动力。 随着一线城市地王的层出不穷，开发商的拿地成本逐渐增大，他们不愿意去开发那些利润低的刚需产品，更加愿意开发大面积的豪宅。而另一方面，各地方政府逐步严格限制外来购房资格，尤其是首付比例和贷款成本，作为外来的刚需人群，就不得不从小面积的房产开始置业，这也促使一室户以及两房的小户型房产供不应求。 安居客房产分析师表示，这部分人群在城市立足之后，随着家庭的建立和事业的发展，会逐步通过置换，以小换大，从而再次拉动房产上升，因此整个小户型房产市场会一直居高不下，甚至快速高涨。 相比较北上深小户型的热烧不退，西南地区的房产市场则对一室户为代表的小户型“不屑一顾”。安居客的《全国挑房地图》显示，昆明、贵阳的购房者选择四居室、五居室的比例最高。这与当地房价有关，截至9月下旬，昆明二手房均价8438 元/平方米，贵阳二手房均价6211 元/平方米，在省会城市中处于低位。 |
