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匹凸匹闲置地块被指低价出售 接盘侠宏邦置业成立时间存蹊跷?

来源:中国经济网—《证券日报》 作者:中国经济网—《证券日报》 人气: 发布时间:2016-03-12 23:56:19

  接盘侠宏邦置业成立时间存蹊跷?

  4号地块被以7328.6万元出售,每平方米的交易价格仅为312元

  ■本报记者 贾 丽

  近日,匹凸匹的闲置地块抵押担保终告一段落。匹凸匹公告称,其将一直未开发的4号地块(荆援国用(2010) 第01040900602 号,以下简称4 号地块)及其违规担保或有债务,共同“打包”出售给一家荆门当地公司—宏邦置业,对方将支付现金4500 万元并承担拆迁费6000万元,而随着此笔交易的完成,荆门汉通拖欠工资、工程款、延期交房及税款等问题也或将一并得到解决。

  然而,《证券日报》记者发现,此笔交易给荆门汉通带来的损失将远超账面上的3121.74万元亏损,受让方将大大获益,而神秘接盘人宏邦置业的成立时间尚不足半月,恰在4号地块被有关部门责成收回之前。

  “麻烦”打包出售

  荆门汉通渐成“空壳”

  日前,匹凸匹公告称,荆门宏邦置业有限公司出资人民币4500万元(受让方现金支付人民币4500万元并承担拆迁费6000万元以及违规担保或有债务)受让匹凸匹控股子公司荆门汉通置业有限公司持有的4号地块。

  在荆门汉通持有期间,虽然该地块未得到开发,却“问题”不断。4号地块是匹凸匹控股子公司荆门汉通自2010 年12月30 日取得至今满 5年未开发,已构成土地闲置,并被确定为湖北省闲置土地典型案例挂牌督办。

  除未按要求开发土地外,荆门汉通因拖欠工资、工程款、延期交房及税款等问题,引发了多起群体性上访事件,造成的不良社会影响,被荆门市漳河新区管理委员会责成在2月6日前完成农民工工资拖欠的兑付事宜,否则将对其依法启动土地收回程序。这就如一颗“定时炸弹”,如若匹凸匹不及时解决上述问题,将面临巨大损失。

  同时,因匹凸匹及原控股股东的不规范操作,该地块存在违规担保抵押等问题。据了解,荆门汉通于2014年10月发现其股东(多伦实业和万泰置业)公章被私刻,并被伪造了一份股东会决议,该决议批准将荆门汉通4号地块土地使用权为武汉伊托邦新市镇投资有限公司向中国工商银行武汉水果湖支行的相关借款提供4.21亿元的抵押担保。

  匹凸匹方面表示,为解决农民工工资、工程款、业主交房及税款等问题,不至于让土地无偿被政府部门收回,公司决定自救,所以将此地块以4500万元转让给宏邦置业。宏邦置业除了要支付4500万元的现金而外,还需承担拆迁费6000万元以及违规担保或有债务。

  就在这一转让事项的前夕,匹凸匹伪造公司印章事项已被公安部门终结侦查,该抵押担保事项也已解除,该抵押担保的或有债务也因4号地块的转让,一并转由宏邦置业公司承担。通过此次交易,匹凸匹将荆门汉通的“麻烦”一并打包转让,解决了荆门汉通的“当务之急”。

  虽然表面上看,通过此次交易,荆门汉通解决了一系列的问题,但在4号地块转让之后,荆门汉通也逐渐沦为“空壳”。

  记者查阅匹凸匹近几年年报发现,荆门汉通账面上主要资产为几处楼盘及未开发地块。匹凸匹(当时名为“多伦股份”)自2009年出资收购福建太德投资持有的荆门汉通70%的股权以来,就不断地出售资产以缓解资金需求并利用未开发地块进行抵押贷款。在陆续出售福州“中亭街”商业房产项目、开发滞缓的多伦路二期一号地块、南昌平海房的股权后,多伦股份可开发的地产项目仅有子公司荆门汉通旗下的占地 420 亩的3号地块--“汉通?楚天城”一期开发项目。该项目位于荆门市漳河新区响岭路,也是近两年荆门汉通是多伦股份旗下唯一的营收来源。

  但该项目也正遭遇严重的资金链危机。此前记者在荆门实地考察时发现,由于缺乏资金,公司地产项目“汉通?楚天城”新楼盘因资金遇到问题而停工。如今,公司所面临的拖欠工人工资、工程款、延期交房及税款等问题,也大多来自此项目。

  实际上,3号地块仅是“汉通?楚天城”项目中的一部分。该项目总占地为 1480.37 亩,拟发展作销售的土地的面积为1061亩,匹凸匹原计划对该项目总投资为 20 亿元。但目前,该项目中除 3 号地块开发外,其他的土地尚未拆迁完成,不能开发建设。4号地块如今亦被亏损转让。

  在荆门汉通所面临的一系列面临得到彻底解决时,也意味着荆门汉通内部可转让资产所剩无几。接近匹凸匹人士称:“通过几年资本运作,匹凸匹的有价值资产基本消失殆尽,并且大多是亏损转让。”

  账面亏损远超3000万元

  超低价转让之谜

  根据匹凸匹的公告,此次交易中的主角—子公司荆门汉通持有的4号地块,是其自2010年12月30日取得,总面积24.43万平方米,其交易价格为7328.6万元,契税293.14万元,共计7621.74万元。该项交易让公司账面损失3121.74万元。

  需要注意的是,对于该地块的来源,多伦股份似乎并非未公开说明过。2010年,那时名为多伦股份的匹凸匹在陈隆基控制下,刚刚开始将主营转型为房地产开发。记者查阅上交所多伦股份2010年-2011年的公告,并未发现公司对此4号地块的详细公告。仅在2010年12月23日,多伦股份发布一则重大合同公告称,公司子公司荆门汉通召开董事会决定通过对其自身拥有的28万平方米土地使用权为抵押,向中国建设请贷款壹亿壹千万元人民币的决议。而对于此地块具体名称,公司公告未说清楚。

  对于该地块的拿地价格,公司也未公告过。一位荆门当地房地产开发商告诉记者:“虽然近两年,荆门房地产生意比较惨淡,但拿地价相较2010年,还是有着很大的变化,六年里,二、三线城市的拿地价格至少涨了三分之二。荆门市的低价在近几年来也是呈逐年上涨趋势的。”

  记者粗略算计算发现,如果不算公司债务等,仅从交易价格来看,总面积24.43万平方米的4号地块被以7328.6万元出售,那么每平方米的交易价格仅为312元。如果加上宏邦置业承担的6000万元拆迁费,其在此次交易中的成本也仅为一亿元,其拿下该地块的成本也是每平方米成本400多元。

  而资根据荆门市物价局、市国土资源局在2014年8月联合公布的荆门城区基准地价,商业、住宅、工业用地一类地地价分别为4076元/平方米、2136元/平方米、633元/平方米。虽然匹凸匹未对4号地块的用途予以说明,仅以价格最低的工业用地进行比较,此次交易也足足让受让方大赚一笔,其几乎以半价就轻松拿下了该地块。如此看来,荆门汉通此笔买卖的亏损就将远远超过三千万。

  上述荆门开发商告诉记者:“从汉通置业此前的地块房地产项目来看,4号地块至少可以开发住宅,地价每平方米应在千元以上。”

  匹凸匹表示,本次交易有利于荆门汉通免除该地块已有及或有债务,并避免该地块被漳河新区管理委员会无偿收回的可能,挽回一部分损失,同时解决了部分农民工工资、工程款、业主交房及税款等问题,帮助企业恢复正常经营。

  但此次一买一卖,直接让荆门汉通损失几千万,而接盘方在此次交易中大大获益。

  神秘接盘方

  成立尚不足半月

  同时,记者调查发现,此次匹凸匹旗下4号地块的出售,似乎也在新大股东上海五牛的掌控之中。

  匹凸匹曾决定解散荆门汉通,却疑似遭到新晋大股东上海五牛的反对。去年11月21日,匹凸匹表示,荆门汉通公司无能力再投入资金继续开发,故无法正常经营,加上荆门汉通名下部分国有建设用地因逾期未动工建设、构成闲置土地等原因,决定解散并清算荆门汉通公司。

  匹凸匹解散荆门汉通的决定虽然突然,但并不那么难让人理解。荆门汉通的盈利模式一直被业内诟病,其采用循环开发的模式,上一期回收资金会投入到下一期的开发中去,一旦银行贷款出现问题,荆门汉通将面临巨大的还款压力和资金链断裂风险。

  一位接近匹凸匹人士认为:“这种方式和盈利模式均无法持久,公司财务早出现问题,而匹凸匹的违规事项也大多与子公司有关,荆门汉通被解散后,匹凸匹很多历史遗留问题可能不了了之。”

  然而匹凸匹对外公布此项决定之际,恰是新旧大股东股权更迭之时。在清算公司发布的四天后,也就是在去年11月25日,五牛基金火速买入匹凸匹4.294%的股票,其与一致行动人五牛亥尊、五牛御勉合计持有匹凸匹公司股份3399万股,占匹凸匹的股权比例为9.981%,成为公司大股东。

  随后,该清算方案就无故否决。在12月9日的匹凸匹第一次临时股东大会上,“解散及清算荆门汉通”议案未得到通过。公告显示,当天出席会议现场的股东和代理人的持股数和网络投票股数合计占公司总股本的15.87%。投票结果显示,反对票占比62.88%,反对票为3400万股,而这部分股份数量与五牛基金及其一致行动人所持股份数接近。业内人士认为,“解散及清算荆门汉通”议案被否决,最有可能是第一大持股股东五牛基金及一致行动人五牛亥尊、五牛御勉投了反对票。资料显示,在12月28日匹凸匹召开的第二次股东大会上,五牛基金已正式入主匹凸匹董事会。

  就在“解散及清算荆门汉通”议案遭到否决后,4号地块的收购事项开始被公司酝酿,神秘接盘人浮出水面。同时,在此次收购中,神秘接盘公司的成立时间点十分蹊跷。

  资料显示,宏邦置业成立于2016年2月,注册地址为荆门市东宝区长宁大道8号数码广场 A 座 5001 号;注册资本为5000 万元。经营范围包括房地产开发、园林绿化工程设计、施工。法定代表人任冬杰。股东分别为:湖北捷运联城轨道交通投资有限公司,出资 4000 万元,持股 80%;自然人股东李国平,出资 1000 万元,持股 20%。

  此前,荆门市漳河新区管理委员会来函责成荆门汉通在今年2月6日前完成农民工工资拖欠的兑付事宜,否则政府将依法无偿收回荆门汉通闲置土地4号地块,来函时间分别为2016 年2月4日来2月5日。而荆门汉通与宏邦置业签订转让协议时间是在 2 月 15 日。如若匹凸匹在限制前按时提出解决方案,那么在荆门汉通两次收到督办函期间,宏邦置业悄然成立。

  记者搜寻资料发现,除了匹凸匹此次转让公告而外,网络上并没有任何关于荆门宏邦置业的相关消息。

  但宏邦置业的成立时间却是如此及时令人匪夷所思,恰恰是在清算方案被否之后,匹凸匹的4号地块被有关部门通告将可能无偿收回土地之时。

(责任编辑:李方)

责任编辑:中国经济网—《证券日报》
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