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看3月广州楼市风向标 涨价并非冲动购房的理由

来源:羊城晚报 作者:羊城晚报 人气: 发布时间:2016-03-13 00:27:53
原标题:看3月广州楼市风向标 涨价并非冲动购房的理由

  正好,3月是观察广州楼市全年走势的最好时机。从广州楼市近10年的走势来看,3月就是市场风向标,看清了3月份的走势,基本就可以判断全年的走势。因此,等看过今年3月的楼市情况,商家、买家基本便可以作出判断,选择下一步的行动。

  一般情况下,3月成交旺则全年旺,3月成交淡则全年淡

  进入3月中旬,又到了上市房企派发成绩单的时候。从目前的情况来看,上市房企交出的成绩单不错。中原地产研究部日前公布的统计数据显示,截至3月初,有17家房企公布了2月份销售业绩,合计销售额高达789.58亿元,相比去年同期的361.36亿元上涨118%。在利好政策推动、买家购房欲望增强的情况下,房企翻一番的业绩并不让人意外。

  让人意外的是,面对这样的良好开局,市场对楼市预期并没有一边倒地看好。一方面,房价上涨预期再起,部分消费者担心房价越涨越高加快出手,开发商也开始蠢蠢欲动,封盘涨价再度出现;另一方面,担忧情绪有所抬头,在房价涨幅较大的情况下,市场担忧后续需求缺乏支撑,酝酿着一定的风险,现在未必是消费者最好的买房时机,更不是商家大幅涨价的好时机。

  所有的纠结,无非就是今年的楼市走势到底会如何?马上出手还是现金为王?现在是走量还是要价、要利润?

  正好,3月是观察广州楼市全年走势的最好时机。从广州楼市近10年的走势来看,3月就是市场风向标,看清了3月份的走势,基本就可以判断全年的走势。因此,等看过今年3月的楼市情况,商家、买家基本便可以作出判断,选择下一步的行动。

  3月,成交量的风向标

  无论是商家还是消费者,均对“五一”、“十一”这样的时间节点更为重视。每逢这些重要节点,大量新盘、新货集中上市,市场供应量庞大,产品种类繁多,大多数消费者会选择在这些时间节点出手购房,一来可选择的产品多;二来优惠、折扣也较为集中。

  对商家来说,全年的收成主要就看这两个节点,这两个节点收成好,全年好的几率很大;这两个节点收成坏,全年差的可能性很高。

  可惜,“十一”时间靠后,“十一”未到,全年的走势已基本确立。即使“五一”,时间也略显靠后,这时全年已过三分之一,商家过完“五一”再作打算已嫌太晚。与这两个节点相比,3月份的时间正好。而且,在过去10年中,广州3月份的成交量基本能反映全年的成交量走势,全年楼市成交旺或淡,从3月成交量可见端倪。

  A

  3月旺全年旺,3月淡全年淡

  最近10年,广州楼市成交最惨淡、开发商日子最难过的是哪一年?2008年,2011年。这两年,广州一手住宅成交量分别是553万平方米和557万平方米,这也是广州楼市近10年成交量不足600万平方米的两年。唯一的分别是,2008年商家毫无准备,2011年则有较充分的准备。

  与之相对应的,是2008年和2011年这两年3月份楼市成交量的惨况。2008年,广州一手住宅成交量仅37万平方米,同比急挫近四成,为近10年同期第二低的水平;至于2011年,31万平方米的成交量,更创下近10年的最低点。

  与之相反,广州楼市近10年最好过的是2007年和2009年,成交面积达到八九百万平方米。同样,这两年3月份广州楼市的成交都很不错,都在60万平方米左右,在近10年同期成交中排到第二、第三的位置。

  3月份成交量和全年成交量还达不到完全正比的状态,但也基本能反映整体市场的走势。3月份成交差的,全年肯定不行;3月份成交好的,全年成交都表现良好。无论是第一季度的1月份、2月份还是第二季度的4月份,对全年楼市风向标的标识作用都远逊于3月份。至于之后的月份,如果3月份已有风向标的作用,那还看以后的月份干嘛。

  B

  最佳指标年份之:2008年

  对楼市而言,2008年是值得回味的一年。对房企老板来说,这一年几乎等于在悬崖边沿走了一个来回。

  回想当时,估计很多开发商都会倒吸一口凉气。因为此前连续几年好光景,成交量不断走高,成交价不断上涨,开发商赚得盆满钵满。因此,开发商大开钱袋子、到处洒金钱:向全国众多城市进军,大肆扩张,公司员工激增,人力成本大涨;不断拿下“地王”、贵价地,土地成本激增,即使在2008年年初,依然拍出“地王”。当成交出现不好势头,很多商家依然认为只是短期现象,只要挺一挺便能撑过去。

  不曾想,楼市成交量向下,是多重压力下的叠加效应:楼市打压政策持续出台,全球金融危机影响袭来,房价飙涨市场担忧情绪加剧,楼市消费大幅萎缩,成交不振,商家回笼资金大幅减少。一边是无节制地支出,一边是收入剧减,一加一减之下,商家原本宽松的资金链马上绷紧,有的大房企甚至到了资金濒临断裂的边缘,只能一方面降价,一方面削减成本支出。为了保命,部分商家将手头上囤积多年的好项目出售,并且是低价出售。

  其实,2008年的惨况,在3月份的成交里已经可以看出不好的苗头。当年3月,广州一手住宅成交量只有37万平方米,同比大降近四成。可惜,对此警示,当时商家明显没有放在心上,因此才导致全年的被动。

  C

  最佳指标年份之:2009年

  2008年跌得有多惨,2009年蹦得就有多高。2009年,广州一手住宅成交面积接近千万平方米,是近10年的最高点。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松多次说过,2013年是全国楼市成交量的天花板。但对广州楼市来说,2009年才是成交量的天花板,想要突破,难度极大甚至可以说几无可能。

  对于2009年楼市成交的火热,有点突如其来的味道,但当年3月份同样给出了提示。2009年3月,万科位于荔湾区的一个全新项目发售,当时市场尚冷,天气苦寒,为了买到房子,有买家带着军大衣到现场排队。星星之火就此点燃,此后,金沙洲板块、番禺区的楼盘陆续热销,楼市火热势头就此燎原。过后统计,当月的成交量达到63万平方米,环比大涨七成,在近10年中是同期第二高的成交量。此后,成交量一路走高,即使6月份达到最高点后回落,也只是高位震荡,八九十万平方米的月均成交量持续出现,整年竟然有近千万平方米的成交量。这是广州楼市成交最辉煌的年份,即使2013年也无法撼动其地位。

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  较差指标年份:2015年

  2015年,广州楼市成交量还算不错,近800万平方米,比普通年份高出一两成。对广州楼市来说,每年六七百万平方米的成交量算正常,高之,则是成交较火热的年份;低之,则是成交较冷淡的年份。

  2015年广州楼市的火热,在3月份还没有太多表现。其时,广州楼市依然陷入外资撤资、库存过高的担忧情绪中,买家出手欲望并不强烈,商家对全年的销售也没寄予太多期望。因此,当年3月份的楼市成交量不足40万平方米,和2014年同期基本持平,在近10年中处于较低的位置。没曾想,4月份后,楼市政策松绑,降息、降准不时袭来,购房成本不断下降。在众多利好推动下,市场预期逆转,买家又开始出手买房。特别是第四季度,成交热潮不断涌现,最后几个月的成交,逆转了全年的成交量走势。

  涨价并非冲动购房的理由

  一周热评

  □本刊评论员

  随着楼市黄金时代的过去,追涨风险其实在递增。对于动辄百万元、几百万元的房子,放在更远的时间轴来看,几个点的涨涨跌跌,其实是完全可以忽略的。涨价不应该成为你冲动购房的理由。

  冲动是魔鬼。粤语有云:“淡淡定定,有钱剩;慌慌失失,得个桔。”说的就是冲动的代价。

  最近一线城市抢房子的消息不绝于耳,尤其是北京、上海、深圳楼市,传得风风火火,相比而言,广州楼市还算淡定,但也有部分楼盘传出涨价的声音,让想买房的街坊有点心思思、坐不住了。

  “买涨不买跌”是一种普遍的购房心态。在十多年的楼市中,这样的心态一直存在,几乎年年都差不多。有人搬出历史数据算过账,只要你在10年前,不,5年前也可以,在北上广深这些一线城市买了房,无论你是否贷款,现在都已是身价不菲的“土豪”。所以,买房总是对的。

  虽然话是这么说,但在任何时候做出购买行为,总要对自己负责,而不是听风就是雨,更不是为冲动埋单。

  首先,你要搞清楚的是你自己。问一问自己,购房需求是什么?“买与不买”这个大主意还是要由你自己来拿,因为每个家庭的情况不一样,比如孩子没地方上户口、不买房就找不到媳妇那种,那就还是买吧。

  最危险的是那种被涨价倒逼的所谓“迫切需求”,尤其是“被动炒房”的行为。有些街坊看到房价涨了,觉得自己辛辛苦苦打工多年还不如炒一套房转手赚得多,于是也忍不住加入炒房的队伍,殊不知炒房是一个专业活,一不小心就被套。比如前几年风行一时的格仔铺投资,就坑过不少追涨投资的大妈大叔们。此一时彼一时,随着楼市黄金时代的过去,追涨风险其实在递增。

  其次,当你决定出手的时候,你还要搞清楚涨价盘的真相,到底是“嘴上涨价”还是“真实涨价”?今天涨个2%、明天再打个3%折扣的营销手法其实普遍得很,建议消费者锁定几个心水楼盘,做一段时间的价格监控,便可以避免被忽悠。

  最关键的还是,要放松心态。对于动辄百万元、几百万元的房子,放在更远的时间轴来看,几个点的涨涨跌跌,其实是完全可以忽略的。说到底,涨价不应该成为你冲动购房的理由。

 

责任编辑:羊城晚报
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