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人民网北京3月7日电 对于在过去两年起伏不定的楼市中淘金的房地产商而言，能继续活着就意味着胜利。而如果在活着的基础上依然能将业绩更往上一层，在如今的市场环境下则属于凤毛麟角了。广州国资委旗下老牌的房地产商越秀地产正是能活着并且活得更好的类型。 在过去一年中，越秀地产交出了一份颇具看点的成绩单。首先是公司的销售金额在达成目标的基础上创下历史新高。根据公司近期披露的2015年业绩报告，越秀地产录得累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约248.5亿元，超年初目标（248亿）0.5亿元，累计合同销售面积约227.2万平方米，累计合约销售金额及面积同比分别上升12.9%和20.5%。越秀地产还将今年的销售目标稳步提升至258亿元。 “今年的合同销售额是越秀地产有史以来最高的水平，相当于我们2010年的三倍，这五年来我们的发展还是比较快的。”越秀地产董事长张招兴对公司2015年的业绩也甚为自豪。 张招兴对公司过去一年取得的成绩拍手叫好是有道理的，为什么呢，因为如果从整个房地产行业的状况来看，你就知道要在过去一年保持如此的业绩增长是多么困难。 自2014年房地产行业进入周期性下行之后，楼盘的滞销已经压垮了不少的房地产公司，从过往的报道中我们也能经常听到房地产商跑路的消息。而另一方面，盈利能力恶化以及不断上涨的土地成本（现实就是这样，尽管不少城市房地产销量一般，但土地价格持续上涨却是不争的事实）则导致不少房地产商在谋求转型或者将公司卖身予规模更大的开发商寻求行业内的合并。 来看一组数据。根据房地产中介服务机构的统计，截至2月下旬已经公布了2015年业绩的A股上市房地产公司中，只有38家公司预计盈利有所增价，这意味着有超过一半的公司是要亏损或者是盈利有所减少的。 而随着盈利越来越困难，那些玩不下去的房地产商正在纷纷谋求转型。根据人民网的报道，2014年到2015年间，至少有80多家房地产企业宣布转型或者不再把房地产当作唯一的业务。 这其中地产行业的兼并重组也在不断扩大，大鱼吃小鱼现象愈发明显。比如，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%，2014年并购236宗，涉及金额为1768.09亿元，同比增长104.93%，去年仅是前三季度房地产行业就完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。 如果我们从亏损企业的业务布局来看，就会发现这些亏损严重的企业主要集中在房地产比较低迷的城市。如嘉凯城这家公司，去年的利润下降超过6倍，中华企业亏损金额甚至达到20多亿，他们非常明显的共同点就是，业务集中在三四线城市。三四线城市的房地产什么概念？国家喊着农民进城买房还给补贴都卖不出去啊！ 所以知道为什么房地产公司选择进入的城市重要了吧。越秀地产去年新增的土地主要来自广州、佛山、苏州及江门，都是经济较为发达的城市。并且越秀地产还引进了同行业的佼佼者碧桂园和绿地共同开发，这一方面分担了开发的风险，另一方面通过强强联合也能将各方的优势发挥出来。 在重点城市布局的好处显而易见，由于这些城市的需求依然旺盛，能够为越秀地产带来稳定的营业收入。去年越秀地产实现营业收入221.16亿元，较2014年大幅上涨40.85%，毛利达到46.59亿元，同比上涨12.59%。加上越秀地产新开拓的市场如武汉、杭州等大城市的项目逐步成熟，以及广州多个持有项目的租金回报提高，这些项目料将为公司带来更多的稳定收入。 作为老牌的房地产国企，在资本市场的动作向来是越秀地产的强项，这让公司在去年将融资成本从5.07%降至4.95%。得益于越秀地产稳定的营运能力以及稳健的财务状况，国际三大评级公司均给予它投资级评级，而国内的房地产公司能获得三大评级机构均给予投资级评级的则少之又少。 如果我们从越秀地产的财务状况分拆来看，就知道评级机构给它如此高评级的道理。与同行业的房地产公司相比，越秀地产的净资本负债比率较低，约为70%多。而根据德意志银行的测算，国内房地产行业的净资本负债率水平约在80%左右，一些扩展较为迅速的房地产公司这一指标甚至超过1000%，这也凸显出越秀地产在业务的扩张与财务稳健之中能够保持平衡自如。 不要小看这几个点的负债比率差距，一些金融机构和投资者愿不愿借钱给你，很多时候就在这几个点的差距上，因为金融机构、评级机构在划分公司的信用状况时，往往就在这几个点上。 很明显的体现就是，越秀过去一年将短期债务占比从26%缩减至14%，由2014年的84.15亿元将至55.12亿元，将短期债务置换成长期债务，正是一个公司信用保障的体现。举个简单的例子，如果你不知道你的邻居未来几年有没有偿还能力，你敢把钱借给他吗？很显然不会，因为你要借钱给别人你首先会考虑对方的偿还能力。 根据越秀地产披露，去年它总共从银行借了152亿元人民币，并将人民币债务的比例从2014年的44%提升至47%。这还是在越秀地产尚未在国内进行直接融资的结果。要知道，随着去年国家开始放开房地产公司在境内发行公司债券，2015年国内债券的发行规模已经创下新高，而债券利息则不断降低。 从去年至今，已经有数家地产公司成功发行票面利率在3%左右的公司债券，一些公司债券甚至已经逼近国债水平。接近国债利率这是什么概念呢？这意味着投资者对你这家企业的信用认定已经和国家的信用差不多了。 “为应对人民币汇率下跌造成的影响，公司管理层的策略已经非常明确，即综合汇率和利率的平衡以后，哪个市场上哪个品种对我们有利我们就往哪个品种转。”越秀地产财务总监欧俊明已经明确了公司今后在资本市场的方向。 “1月份开始，我们也加大了人民币有期贷款，同时在香港本地也加大了人民币融资。在原来传统200亿的外债结构基础上已缩减了22%，这是已落实的资金。” 越秀地产的目标还不仅如此，根据欧俊明透露，会继续以这个方式推进，预计到年底有可能将“811”汇改最高时候的那部分外债降低70%。“不管今年汇率怎样变动，去年的情况一定可以得到较大幅度改善。” 如果越秀能够实现这些目标，发力境内外的人民币融资，将外币债务置换，未来越秀地产的资金成本还将有较大的降低空间。 所以，知道为什么评级机构看好越秀地产了吧。 |
