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人民网北京3月3日电 在人民网主办的“自然呼吸 悠居时代”2016生态居住时代高峰论坛上，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志在发表题为“2016年北京房地产市场趋势解析”的演讲时说，总结2015年的北京房地产市场，住宅投资方面实际上不是很理想，投资增长的主要因素来自于商业写字楼的投资增长带动。 陈志预测今年北京房地产市场可能会延续2015年的态势，新房供应总量与去年差不多，尤其是自住房供应量的保证，是稳定市场交易量的重要砝码。 “去年北京楼市如果单从住宅投资的角度分析，实物型投资是负增长。高价房和豪宅供应成交较往年增加，但是增幅也不足以弥补由于市场分化带来的成交整体下降留出的空缺。”陈志说，豪宅的分化对北京楼市既有积极的刺激作用，但也有负面的抑制作用，高房价会抑制和挤出市场需求。 不过陈志判断2016年的房地产市场政策环境会延续宽松。目前货币政策、信贷政策仍然宽松，市场流动性也在增加，政策环境对市场相对有利。另一方面，经济对房地产的依赖度依然较高和偏重，“房地产对经济继续有拉动作用，因此房地产市场在今年就不会太差。” 与此同时，房地产市场过往的一些限制性政策也在逐步、适度地放松，过去一些过时的政策也在退出，而政府层面也会退出更多更新有利于市场发展的政策。 陈志据此判断，2016年的北京房地产市场，将维持与2015年大体相当的水平。
存量房市场，陈志罗列数据称去年北京二手房成交接近20万套，今年二手房到现在仍在延续去年的市场行情，“这是因为政策在持续宽松，而二手房市场对政策的反响更为敏感，比新房市场更加直接和剧烈。” “今年北京的土地供应，尤其是住宅用地供应，应该与去年保持大致水平，或者略有收缩。”陈志说，但土地价格就目前来看仍然呈现继续上涨的态势。 针对目前相对火爆的二手房市场，陈志也做了分析，他给出一个数据说，北京2015年11个月的二手房成交量较高的套均面积都在90平方米以上，这意味着北京改善性住房需求的家庭只能通过二手房来解决居住问题。 “新房要么太远，要么太次，要不就是太贵，解决不了改善性需求，所以去年二手房成交迎来了普遍性的增长。”陈志说，也因此可以看到几个趋势是，整个北京楼市房价快速上涨，成交均价也在快速拉升，中层或者夹心层的改善性住房需求则集中通过二手房交易来满足。 陈志将北京的房地产市场描述为“相对稳健”。他说，在一线城市里，相比深圳高速的房价跳跃式地大幅度上涨，北京相对稳健，北京在楼市政策上侧重保证供给，无论是从土地出让，还是货币、信贷政策，都在给予支持。 另一方面，北京也在通过加紧建设保障房、自住房和公租房来缓解市场上的居住问题。陈志担心北京楼市更大的问题或许出现在商办市场。 “现在商业写字楼的投资增长和供应量都非常大，未来随着集中入市供应，商业写字楼的去化难度会加大，风险也会堆积。”陈志说，目前不少大型商业项目的用途都在寻求变更的机会，但即使变更以后类住宅项目的销售也会有难题。 另一个问题是土地价格与房价的倒挂现象，“面粉贵过面包。”“我们现在看到北京一些四五环区域的环线价格比核心区房价更贵，未来环线房价会对核心区域房价形成倒逼。”陈志说，因此，他也指出未来这些环线区域的住宅项目投资升值前景广阔。
论坛现场嘉宾就以位于北京首座生态城——长辛店生态城中的西山甲一号为例，这个区域成交的土地楼面价快速上涨，其所处的南城多个区域的楼面地价都突破了5万元/平方米甚至更高，未来这些区域的楼盘定价或许会超过单价10万元。 西山甲一号是由北京金隅嘉业和房地置业两大国企打造的健康科技住宅项目。该项目定位于国际化生态住区和世界级公园地产，堪称生态住区典范之作。 现场一位发言嘉宾指出，像西山甲一号这样的住宅项目，在大西山生态涵养区下、园博园旁边打造的生态住区产品，项目所倡导的生态理念和践行的生态产品，包括现在实现的在生态理念、科技手段、价格调控和居住品质之间的多元平衡，实际上值得借鉴和学习。西山甲一号未来也会加速显现项目洼地和居住价值。 |
