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“整个商业地产确实是过度泛滥的。”有业内操盘手向记者表示，三线城市的商业地产项目，产品逻辑、成本管控和运营模式需要创新突破。 值得注意的是，在全国各地政府祭出各种新政加快房地产行业去库存之际，非一线城市的非住宅库存实际上才是“难啃的骨头”，商业类项目，出现大量积压。在福建，政府甚至出台政策改变商业用地性质，来加快去商业类房产库存。 据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十余亿元。即使对于一线城市来说，商业项目也是良莠不齐，其中不乏高空置率的商场。 非住宅库存难盘活 记者近日曾实地调查位于北京铁道大厦附近的某商场，记者走遍商场发现，除了星巴克和两三家餐厅还在营业外，其他商铺基本是空置状态，货柜空空如也，商场无人光顾，一片萧索。 “这些商家都退租了，半年前这个商场基本就空了。”某位在此工作的人士向记者如是透露。 作为一线城市的北京，有些商场尚且如此，部分非一线城市的商业地产项目压力则更大。 “三线市场经历了这么多年的变化，百货行业逐渐萧条，8年前很好的项目现在基本都没什么了，随着万达等大型商业地产公司渠道下沉到三线城市，其他开发商手里的地怎么办?”在以“创新突围洞见未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛2016(第十三届)年会在上，北京上品管理公司总经理白雪峰表示，折扣业态，加上线上线下一体化运营，这是未来三线城市商业地产市场重要的盈利模式。 董事长助理兼投资发展部总经理则称，对物业而言，长期持有在手上，对企业的现金流和融资成本都有较大的压力，对商业管理来说，就是轻资产撬动重资产。“对于开发运营之后的资产证券化而言，我把开发的物业项目联合信托机构成立一家基金公司，合作管理物业，约定融资计划、为业主提供固定回报，这就实现了一定程度的证券化。” 同时，哈尔滨办证Q36712750哈尔滨办理证件Q36712750表示，公司也关注三四线城市商业地产项目，“我们在一线城市布局之后，会关注这些城市周边的三四线城市，用城市群带动三四线城市发展布局，但三四线城市要做轻资产，也面临挑战。” “在三线城市，我认为市场空间是很大的，只要你能做到尽量的差异化和精品，我想市场是可以非常好的。”商业总经理表示，创新地增加体验非常重要，比如在正荣的某项目中，“买够两百元，可以免费去拍照”，而体验性业态虽然投资成本大，运营成本高，但这些都能够增加了商场黏性;另外，提高智能化，做服务产业化。” 资本并购加速行业分化 值得关注的是，专注于一线城市的开发商也正在将商业业态下沉至非一线城市。总经理在接受记者采访时表示，一直是以北京为中心在发展，但近三年的时间，已经进入武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国十个城市，共有20多个项目，其中不乏大体量的商业地产项目。 相关负责人向本报记者表示，在武侯550万平方米的超大体量项目中，有80万平方米为商业类业态。曾劲向记者坦言，正在整合商业资产，但并不是要退出商业业态开发运营。在的整合计划中，除了要引入商业运营能力更强的机构合作外，不排除出售或出租一部分商业资产达到盘活商业资产的目的据中国商业地产联盟发布的2016《中国商业地产行业(2015 /2016)年度发展报告》显示，受电商冲击、消费需求缩减等影响多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时《中国商业地产行业(2015 /2016)年度发展报告》一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。 对此市场运行专家、商业地产联盟称，2015年商业地产行业呈现整体困难。如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。 同时表示，行业分化重组加剧。一年内，仅出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。 |
